Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) ve Emlak Konut GYO iş birliğiyle hayata geçirilen “Gayrimenkul Sertifikası” uygulaması, küçük yatırımcıların gayrimenkul projelerine düşük tutarlarla ortak olabilmesine imkan tanıyan alternatif bir yatırım modeli olarak devreye alınıyor. Uygulamaya ilişkin merak edilen konuları 10 soruda derlendi.
1- Yeni sistemin amacı nedir?
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, peşinat ve kredi gibi yükümlülükleri karşılayamayan vatandaşların konut sahibi olabilmesini sağlamak amacıyla yeni bir modeli devreye aldı.
“Damlaya damlaya ev olur” anlayışıyla geliştirilen sistem, küçük birikimlerle gayrimenkul yatırımı yapma imkanı sunuyor.
Bu model, vatandaşların konut sahibi olma imkanını artırmayı ve kira fiyatlarının dengelenmesini amaçlıyor. Peşinat ve kredi yükümlülüğü olmadan küçük birikimlerle yatırım yapılabilen sistem, konuta erişimde kolaylık sağlayarak toplumun geniş kesimlerine hitap ediyor.
2- Uygulama nasıl işleyecek?
Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) ve Emlak Konut güvencesiyle hayata geçirilen sistemde, vatandaşlar Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) denetimindeki gayrimenkul sertifikalarını bütçelerine uygun şekilde satın alabilecek.
Sertifikalar Borsa İstanbul’da işlem görecek. Alt veya üst limit bulunmadan isteyen herkes bu yatırım modeline katılabilecek.
3- Sertifikalar ne zaman ve nasıl satışa sunulacak?
Sertifikalar, 7 lira 59 kuruş fiyatla 4-8 Ağustos tarihleri arasında talep toplama yoluyla halka arz edilecek. 11 Ağustos’tan itibaren ise Borsa İstanbul’da alınıp satılabilecek.
4- Hangi projeye yatırım yapılacak?
İlk uygulama, İstanbul Başakşehir’de inşa edilecek Damla Kent Evleri projesiyle başlatılıyor.
Projede toplam 5 bin 325 konut yer alacak. İlk etapta 1540 konut için sertifika satışı yapılacak.
İnşaat 1 Ekim’de başlayacak ve 4 Şubat 2029’da tamamlanacak.
5- Sertifikalar nasıl değerlendirilecek?
Gayrimenkul Sertifikası yatırımcılarına üç ayrı kazanç modeli sunuyor:
Asli Edim (Konut Sahipliği): Yatırımcılar belirli sayıda sertifika biriktirerek doğrudan konut sahibi olabiliyor. Bu süreç 5 Şubat 2026-4 Ağustos 2028 tarihleri arasında işleyecek.
Tali Edim (Gelir Ortaklığı): Yeterli sayıda sertifikaya ulaşamayan yatırımcılar, proje sonunda açık artırmayla satılan konutlardan elde edilen gelirden pay alacak.
Satılamayan konutlar TOKİ tarafından ekspertiz değerinin yüzde 80’i oranında satın alınacak. Nakit ödemeler 8 Ağustos 2029’da yapılacak.
Borsa Alım-Satım: Sertifikalar, Borsa İstanbul’da işlem görerek yatırımcılara diledikleri anda alım-satım yapma ve fiyat artışından kazanç elde etme imkanı tanıyor.
6- Birden fazla kişi bir konuta ortak olabilir mi?
Sistem, paylı mülkiyet esasına dayalı olarak birden fazla kişinin aynı konut için yeterli miktarda sertifika biriktirerek ortak olmasına imkan sağlıyor.
Evin toplam değerine denk gelen sertifika adedi toplandığında, hisse oranlarına göre tapu devri yapılabiliyor. Bu sayede eşler ya da birden fazla yatırımcı birlikte konut sahibi olabiliyor.
7- Yalnızca İstanbul’da yaşayanlar mı başvurabilecek?
Gayrimenkul Sertifikası uygulamasında ikametgah şartı bulunmuyor. Türkiye’nin farklı şehirlerinde yaşayan yatırımcılar da yetkili aracı kurumlar üzerinden hesap açarak sertifika alımına katılabiliyor. Böylece İstanbul’daki projelere ülke genelinden yatırım yapılabiliyor.
8- Her daire aynı fiyatta mı?
Şerefiye farkıyla dairelerin bulunduğu kat ve cephe gibi özelliklerine göre fiyatları ve dolayısıyla sertifika adetleri, konutlara göre farklılık gösterecek.
9- Proje tamamlanmadan önce konutumu seçebilir miyim?
Sertifika adediyle bir konutun değerine ulaşan yatırımcılar, projenin 6’ncı ayından itibaren başlayacak asli edim talep sürecinde başvuru yaparak istedikleri konutu seçebilecek.
10- Gayrimenkul Sertifikası uygulaması yalnızca bu projeye mi özel?
Damla Kent, sistemin ilk uygulama projesi olarak hayata geçirilecek.
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile TOKİ ve Emlak Konut GYO’nun açıklamalarına göre, modelin önümüzdeki dönemde Türkiye’nin farklı illerindeki projelerde de yaygınlaştırılması hedefleniyor. Böylece sistemin daha geniş bir yatırımcı kitlesine ulaşması planlanıyor.
Gayrimenkul Sertifikası’na ilişkin en çok yöneltilen sorular ve yanıtları paylaşıldı
Emlak Konut GYO, TOKİ güvencesiyle hayata geçirilen “Gayrimenkul Sertifikası” sistemine dair en çok sorulan sorular ve detaylı cevaplara internet sitesinde yer verdi.
İnternet sitesinde, sertifikaların borsada nasıl işlem göreceği ve proje bitiminde pay sahiplerinin nasıl ev sahibi olacağına ilişkin hususlar soru-cevap şeklinde açıklandı. Uygulamaya ilişkin merak edilen konularla ilgili soru-cevapları şöyle:
Damla Kent projesinin büyüklüğü nedir? Hangi sosyal donatılar ve yaşam alanları bulunacak?
– Proje, 1,2 milyon metrekareyi aşan inşaat alanında 5325 konut ve 244 ticari üniteden oluşuyor. Yatay mimari anlayışıyla tasarlanmış olan projede; kapalı yüzme havuzu, fitness salonu, hamam, sauna, geniş peyzaj alanları, yürüyüş yolları, parklar ve dinlenme alanları gibi modern yaşamın gereksinimlerini karşılayan birçok sosyal imkan yer alıyor.
Yatırıma başlamak için alt veya üst limit var mı?
– Gayrimenkul Sertifikası alımında herhangi bir üst limit yoktur. Alt limit ise sadece bir adet sertifika bedelidir. Yani 7,59 TL ile bu büyük yatırıma ilk adımı atabilirsiniz.
Gayrimenkul Sertifikası değerini anlık olarak nasıl takip edebilirim?
– Sertifikalar, Borsa İstanbul’da işlem gördüğü için Gayrimenkul Sertifikanızın değerlerini borsa açık olduğu saatlerde yatırım hesabınız veya finans uygulamaları üzerinden anlık olarak takip edebilirsiniz.
Gayrimenkul Sertifikası yatırımında faiz veya düzenli taksit ödemesi var mı?
– Hayır. Bu yatırım modelinde peşinat, taksit ya da faiz gibi geleneksel ödeme yükümlülükleri bulunmaz. Dilediğiniz zaman, bütçenize uygun şekilde alım yapabilirsiniz.
Gayrimenkul Sertifikası alım-satım işlemleri için masraf veya komisyon ödeyecek miyim?
– Tıpkı hisse senedi işlemlerinde olduğu gibi Gayrimenkul Sertifikası alım-satımda da aracı kurumun belirlediği işlem komisyonları ve MKK ücretleri gibi yasal masraflar olabilir.
Almak istediğim ev için gereken Gayrimenkul Sertifika sayısını nereden öğrenebilirim?
– Her bir daire için kaç sertifika gerektiği bilgisi, halka arz sürecinde yayınlanan İzahname Seti eklerinde ve projenin resmi web sitesinde şeffaf bir şekilde paylaşılacaktır.
İstediğim daire için gereken sertifika sayısı proje süresince değişir mi?
– Hayır. Her daire için gereken sertifika adedi halka arz başında sabitlenir ve proje sonuna kadar değişmez. Böylece hedefinizi en başından net olarak belirleyebilirsiniz.
Sertifikam eksikse, kredi veya finansman kullanabilir miyim?
– Evet. Dairenin belirli bir değerine karşılık gelen sertifikayı biriktirdiğinizde, kalan kısmı tamamlayıcı finansman ya da kredi modelleriyle karşılayabilirsiniz.
Borsa İstanbul’da sertifikalarımı satmak ne kadar sürer?
– Yatırım hesabınız üzerinden yaptığınız satış emrinizin gerçekleşmesinin ardından paranız en geç 2 iş günü sonra yatırım hesabınıza geçer.
Proje gecikirse veya tamamlanmazsa haklarım nelerdir?
– TOKİ ve Emlak Konut projenin tamamlanmasını garanti etmektedir. Projenin olası gecikmesi durumunda yatırımcıların mağdur olmaması için İzahname’de belirtilen koşullarda kira getirisine denk gelen bir tazminat (cezai şart) ödenmesi taahhüt edilmektedir.
Sertifikalarım çalınabilir veya kaybolabilir mi?
– Gayrimenkul Sertifikası fiziki olarak basılmaz. Tıpkı hisse senetleri gibi tüm sertifikalarınız Merkezi Kayıt Kuruluşu (MKK) nezdinde, adınıza kayıtlı yatırım hesabınızda elektronik olarak güvenle saklanır.
Gayrimenkul Sertifikası yatırımından temettü veya düzenli kira geliri elde edilir mi?
– Gayrimenkul Sertifikası yatırımı, düzenli temettü veya kira getirisi sunan bir model değildir. Kazancınız, sertifikanın Borsa’daki değer artışından veya proje sonundaki “Tali Edim” nakit ödemesinden oluşur.
