Değişen talepler, artan fiyatlar, kredi imkânlarının sınırlı olması gayrimenkul sektöründe dengeleri değiştirdi. Toplam satış içinde uzun yıllar lider konumda olan konut, yerini arsa-tarlaya kaptırdı. Pandemide ilginin azaldığı ofislerde doluluklar yeniden artmaya başladı.
Hürriyet’ten Gülistan Alagöz’ün haberine göre ofis ve işyeri gibi ticari gayrimenkuller, profesyonellere hitap ettiği için bireysel yatırımcı açısından zorlu alan olarak görülmeye devam ediliyor.
İHTİYAÇ OLSA DA EV SATIŞI DÜŞÜYOR
Konuta talep var ama erişim oldukça zor. Ocak-ekim döneminde konut satışları geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 14.3 düşerek 993 bin 835 oldu. Yılın 1.2 milyon bandında kapatılması bekleniyor. Son 3 yılda ise yıllık satış 1.4-1.5 milyon seviyesinde olmuştu. Bu yıl konut satışlarının düşmesinde artan fiyatlar, yüksek faiz oranları, kredilere gelen yasal sınırlama ve mevduat faizindeki artış etkili oldu.
ALICI PAZARI
İstanbul Gayrimenkul Değerleme (İGD) Yönetici Ortağı Dr. Ahmet Büyükduman düşüşe ilişkin şu değerlendirmeyi yaptı:
“Konut satışlarının azalmasında faiz oranlarındaki artış nedeniyle kredili konut satışlarında gözlemlenen yüzde 60’lık azalış en önemli etken. Kredili olmayan satışlarda da hafif bir gerileme görülse de esasen adet olarak hâlâ güçlü görünüyor.”
Yüzlerce emlak ofisini bünyesinde barındıran MasterTürk Grubu’nun Başkanı Gökhan Taş, konutun yatırım aracı olmaktan uzaklaştığını, ihtiyacı olanın aldığını belirtti ve şunları söyledi: “Fiyat olarak TL bazında bir düşüş yok, olmaz da. Ama bu enflasyon şartlarında aynı kalması da düşüş anlamına geliyor. İkinci elde alıcı pazarının hakim olduğu, yani pazarlık marjının arttığı bir dönemdeyiz. 2024 yazına kadar bunun sürmesini bekliyoruz. Yeni proje için yoğun ruhsat başvurusu var. Yeni maliyet ve yeni fiyatlarla konutlar satışa çıkınca genel piyasada artışlar başlayacaktır.”
GAYRİMENKULÜN YENİ GÖZDESİ ARSA-TARLA
Pandemi sonrası artan müstakil yaşam isteği ve deprem endişesi arsa-tarla satışını tetikleyen en önemli faktörler oldu. Zaman içinde konuta erişemeyenlerin yönü de bu alana çevrildi. Yılın ilk 7 ayında 1 milyon 617 bin 812 adet gayrimenkul el değiştirdi. Bu satışların 675 bin 327’si konut olurken, 942 bin 485’i arsa, tarla ve işyerinden oluşan ‘konut dışı gayrimenkul’ satışı olarak gerçekleşti. Eylül ayında ise 280 bin 58 gayrimenkul satışı yapıldı, bunun da 100 bin 839’u konut, 144 bin 931’i arsa ve tarla oldu.
BALON RİSKİ
Tarla ağırlıklı olmak üzere arazi satışlarında son üç yılda hızlı bir artış yaşandığını söyleyen Ahmet Büyükduman şunları söyledi:
“Pandemi sürecindeki kırsala yönelim ve yüksek enflasyona karşı servet koruma güdüsü konut satın almaya yetecek yeterli birikimi olmayanları tarla piyasasına yöneltti. Artan tarla fiyatları daha çok yatırımcıyı cezbettiği için bu ivme devam ediyor. Ancak kanaatimce bu eğilim ekonomik temellerden kopuk psikolojik bir sürü güdüsüne dönüşmüş durumda. Tarla piyasası balon riski taşıyor.”
Türkiye’de yatırımcıların tapu sevdiğini hatırlatan Gökhan Taş ise şu değerlendirmeyi yaptı: “Elinde 2 milyonu, 1 milyonu olan kişi ev alamıyor, ama arsa ve tarla ile tapu sahibi oluyor. Bir de konutta fiyat TL bazında sabitken, doğru arsa yatırımında fiyat artıyor. Bu nedenle önümüzdeki dönemde bu alan cazibesini korumaya devam edecek.”
İŞYERİ VE OFİS PROFESYONEL ALAN
Ofisler, işyerleri ya da sanayi siteleri ise diğer iki seçenekten oldukça farklı bir noktada. Satış bedelleri çoğunlukla diğer gayrimenkullere kıyasla daha yüksek. Konuttaki kira sınırlaması ticari mülklerde yok. Bu, yatırımcı için avantaj olsa da, bu tip mülklerin profesyonel yatırım ve işletme gerektirdiği de unutulmamalı. Konut dışı gayrimenkul piyasasında da zorlu bir döneme girildiğini dile getiren Ahmet Büyükduman “İçinde bulunduğumuz ekonomik konjonktürde ticari olarak tanımlayabileceğimiz bu segmentte satış adetlerinin daralacağını tahmin ediyorum” dedi.
‘FİYAT ARTIYOR’
Göktan Taş ise ticari gayrimenkulde daralma değil, canlılık beklerken nedenini şöyle anlattı: “Yeni ofis projesi yapılmıyor, arz yok. A sınıfı ofislerde doluluk yüzde 100’e geldi. Talep canlı, arz yokken bu alanda fiyat artışı kaçınılmaz. İşyeri için de doğru lokasyonda olan yerlerde kira artışları sürüyor. İstanbul’daki sanayi sitelerinde satış ve kiralama oldukça hızlı. İhtiyacı olan için de yatırımcı için de ticari gayrimenkul iyi bir seçenek. Ama bu alan konut gibi herkese açık değil, profesyonel yatırımcılara hitap ediyor.”
