Moody’s ekonomisti Nick Villa, ABD’de yaşanan konut krizinin faiz indirimleriyle çözülmesinin oldukça uzun bir sürede ancak mümkün olabileceğini belirtiyor.
Geçen hafta ABD’de beklenenden zayıf gelen istihdam raporu sonrası küresel borsalar büyük bir çöküş yaşadı. Tek olumlu nokta, haftalık ipotek oranlarının Şubat ayından bu yana en düşük seviyeye düşmesiydi; bu nedenle potansiyel ev alıcıları veya yeniden finansman veya satış için bekleyenler için bu iyi bir haber olarak algılandı. Eylül ayında Fed’den faiz oranı indirimi neredeyse garanti olduğu için oranların daha da düşmesi muhtemel gözüküyor. Ancak uzmanlar, bunun yine de ülkenin konut krizini çözmeyeceği görüşünde.
Oranlar hala yüksek
Fortune’dan Alena Botros’un haberine göre, piyasaların dalgalı seyretmesi ve işsizliğin artmaya devam etmesi, daha düşük ipotek oranlarını daha az önemli kılıyor çünkü çalışmıyor ve para kazanmıyorsanız ev satın almak daha da zorlaşıyor.
Ayrıca, ipotek oranları hala o sihirli sayıya, yani yüzde 6 civarında veya altındaki ideal noktaya da ulaşmış değil; bu nedenle faiz indirimlerinin kenarda duranları oyuna geri döndürmeye yetmemesi muhtemel gözüküyor.
Her iki durumda da, 20 yıldan fazla bir süredir en yüksek seviyede bulunan federal fon oranının borçlanma maliyetlerini de etkilediğini belirtmek gerekiyor. Açık olan ise, şu anda çok fazla belirsizlik olması ve faiz oranı indirimlerinin, ABD nüfusunu barındırmak için hala yeterli ev olmadığı gerçeğini sihirli bir şekilde çözmeyecek olması.
Tahvil piyasası faiz indirimini zaten fiyatladı
Moody’s ekonomisti Nick Villa, “Eylül ayındaki faiz indirimi konut satın alınabilirliği krizini hafifletmeye yetmiyor” başlıklı yakın zamanda yayınladığı bir analizde, tahvil piyasasının yarım puan veya çeyrek puan da olsa, faiz indirimini zaten fiyatlandırdığını açıklıyor. 30 yıllık sabit ipotekteki ortalama faiz oranı, Mayıs 2023’ten bu yana en düşük seviye olan yaklaşık yüzde 3,7‘ye düşen 10 yıllık Hazine tahvillerinin getirileriyle ilişkili seyrediyor. Sabit faizli ipotekler ve Hazine getirileri şarap ve peynir gibi bir arada olma eğiliminde oluyor. Ancak bunun konut dünyasını nasıl etkileyeceği ise kesin olmaktan uzak.
Fed faiz oranlarını düşürdüğünde, ekonomiyi canlandırmak ve daha fazla borçlanmanın gerçekleşmesini sağlamak için bunu yapıyor. Merkez bankası çok uzun süre beklerse, bazıları ekonominin sert bir iniş yapacağından korkuyor; faiz oranlarını çok hızlı düşürürse, bazıları enflasyonun tekrar yükseleceğinden korkuyor ve bu iki seçenek de konut piyasası için iyi haber anlamına gelmiyor.
Ekonomist Nick Villa, “Bu artış döngüsünün ilk potansiyel faiz indiriminin Eylül ayında gerçekleşmesi muhtemel olsa bile, federal fon oranı hala kısıtlayıcı bölgede olacak ve konut piyasasını daha dengeli bir seviyeye geri döndürmek için ek indirimlere ihtiyaç duyulacak” diye yazıyor.
Denklemin diğer tarafı: Konut fiyatları
Fed faiz oranlarını iki yıldan fazla bir süre önce artırmaya başladı ve bu da ipotek oranlarını yükseltti; pandeminin tarihi düşük seviyeleri artık geride kaldı. Günlük ipotek oranları geçen yıl Ekim ayında yüzde 8,03‘e ulaştı ve o zamandan beri, özellikle son birkaç günde, soğuk ve zayıf ekonomik verilerin ardından düşüşe geçti. Son olarak günlük ipotek oranları yüzde 6,34 seviyesine gelerek 52 haftalık düşük seviyesine ulaştı.
Ancak bu, denklemin sadece bir parçası: Tüm bu ipotek oranı dramasından önce, konut fiyatları önemli ölçüde yükseldi. Konut fiyatlarındaki enflasyon yavaşlamış olsa bile, bu durum tersine dönmüş değil. Villa, “Kira maliyetinin ev sahibi olma maliyetini aştığı yaklaşık 15 yılın ardından, bunun tersi bir durum söz konusu” diye yazıyor ve ikisi arasındaki farkın sonunda rekor seviyeye ulaştığının altını çiziyor.
Villa şöyle devam ediyor: “Faiz oranı indirimleri kesinlikle yardımcı olacaktır ancak Haziran 2024 itibarıyla mevcut konut fiyatlarının ortalaması baz alındığında, 30 yıllık sabit ipotek oranında 25 ila 50 baz puanlık bir düşüş, kiraların tekrar daha pahalı hale gelmesi için bir tersine dönüşe yetmeyecektir. Ortalama fiyatlı bir konut temelinde bunun gerçekleşmesi için 30 yıllık sabit ipotek oranının kabaca yüzde 5,25’in altına düşmesi gerekir.”
Asıl çözüm: Arz
Asıl çözüm ise arz ve arzı etkileyen esasen iki şey bulunuyor: Kilitlenme etkisi ve ev açığına yol açan yıllarca süren yetersiz inşaat. İlki geçici bir olgu olarak kabul ediliyor. İpotek oranları çok hızlı bir şekilde ve önemli ölçüde arttığı için, daha önce düşük bir oranı kilitleyen hiç kimse evini satmak istemiyor. Villa’nın açıkladığı gibi ‘piyasaya daha fazla arzın çıkmasını engelliyor’.
Neyse ki, şu anda iki yıl öncesine göre daha fazla arz var. Ancak, tüm bu süre boyunca, ortalama mevcut ev satış fiyatının tüm zamanların en yüksek seviyesine ulaştığı da bir sır değil.
Villa, “Daha düşük ipotek oranları daha fazla arzı açığa çıkarabilecek bir olasılık olsa da, günün sonunda ülkenin yapısal bir konut açığı var ve daha fazla ev inşa etmeye devam etmesi gerekiyor” diye yazıyor ve bu da arzı etkileyen ikincisi meseleye okları çeviriyor: “Küresel Finans Krizi’nden bu yana yıllarca süren yetersiz inşaat, tahmini olarak en az 1,9 milyon evlik bir konut açığına yol açtı.”
Ülkenin ne kadar konuta ihtiyacı olduğu konusunda çeşitli tahminler var ve hepsi milyonlarla ifade ediliyor. Moody’s’e göre, geçen yıl daha fazla konut inşa edildi ve bu yıl da bu anlamda güçlü bir yıl olacak ancak buna bir de faiz indirimini eklemek her şeyi çözmeye yetmeyece. Fed Başkanı Jerome Powell da benzer bir noktaya değiniyor: “Düşük oranlı ipotek kilitlenmesi ve yüksek ipotek oranları ve tüm bunlarla ilişkili sorunlar, ekonomi normale döndükçe ve oranlar normale döndükçe azalacak. Ancak yine de ulusal olarak konut sıkıntısının olduğu bir konut piyasasıyla baş başa kalacağız.”
