ABD konut piyasasındaki durgunlukta, yüksek ev fiyatlarının yanı sıra yüksek alım satım maliyetleri de etkili oluyor.
ABD’de en almak kadar ev satmak da pahalı. Ev sahipleri mülklerini satmak için ortalama 55.000 dolar harcamak zorunda kalıyor.
Yüksek maliyetler
Fortune’dan Sydney Lake’in haberine göre, hem ipotek faizlerinin hem de ev fiyatlarının ne kadar yükseldiği göz önüne alındığında, ev satın almak her zamankinden daha pahalı. Ancak ev satın alma sürecinde zarar gören sadece alıcılar değil; satıcılar da bu işlemlerde onbinlerce dolarlık maliyete katlanmak zorunda kalıyor.
Amerikalılar ortalama fiyatlı bir ev için ev satış harcamalarına yaklaşık 55.000 dolar harcadıklarını bildiriyor ve bu rakamın yüzde 40‘ı emlakçılara ödenen komisyonları temsil ediyor. Alıcıları ve satıcıları emlakçılarla buluşturan bir platform olan Clever Real Estate tarafından yayınlanan rapora göre, diğer harcamalar arasında onarımlar, iyileştirmeler, yenilemeler, kapanış maliyetleri, imtiyazlar, taşıma maliyetleri, pazarlama ve tabelalar yer alıyor.
Toplam maliyet, satıcıların yüzde 64‘ünü şaşırtmış durumda; ankete katılanların yüzde 89’u, evlerini satmanın gerçek maliyetini bilselerdi farklı bir karar vereceklerini bildiriyor. Rapor, 2022 ile 2024 yılları arasında ev satan 1000’den fazla Amerikalının katıldığı bir ankete dayanıyor.
Bilindik bir uygulama
First Foundation Bank’in başkan yardımcısı ve baş işletme sorumlusu Christopher M. Naghibi, “Evlerin değeri, yıldan yıla çok uzun süre ücretleri geride bırakan bir tempoda arttı. Ancak buna rağmen, ev satıcısının hâlâ hem listeleme acentesine hem de satış acentesine yüzde 2 ila yüzde 3 komisyon ödemesi bekleniyor. Artan ev fiyatları nedeniyle komisyonlar artarken, emlakçıların iş miktarının ise bu oranda artmadığı biliniyor. Bu nüans, birçok satıcı için ilk mülklerini satana kadar bir anlam ifade etmese de, bu aslında onlarca yıldır süren bir uygulama olarak öne çıkıyor” diyor.
Aslında, Clever Real Estate araştırmasına göre, bir ev satışıyla ilgili en büyük maliyetlerden bazıları, listeleme ve alıcı acentelerinin ortalama 10.000 ila 11.000 dolar arasındaki komisyonlarını içeriyor. Diğer en yüksek maliyetler arasında ortalama 10.000 ABD Doları tutarındaki onarımlar, iyileştirmeler ve yenilemeler yer alıyor. Son olarak 8.000 dolarlık kapanış maliyetleri ve alıcıya yaklaşık 7.200 dolara mal olan imtiyazlar da ev sahiplerinin yüklendiği maliyetler olarak öne çıkıyor.
Naghibi ise, “Emlak komisyonları, işleminizi bir profesyonelin yönetmesi için ödediğiniz bedeldir; tıpkı dava ediliyorsanız bir avukat veya diş ağrınız varsa bir diş hekimine yaptığınız ödeme gibi” diyor.
Premier Sotheby’s International Realty‘nin küresel danışmanı Melinda Gunther ise şunları söylüyor: “Aldıkları hizmeti beğenmedilerse bu anlamlı bir şeydir ancak birisinin ev satışınızı ücretsiz olarak profesyonelce yönetmesini beklemek gerçekçi değil.”
NAR uzlaşması emlakçı maliyetini nasıl değiştirebilir?
Mart ayında, ülkenin en büyük endüstri birliklerinden biri olan Ulusal Emlakçılar Birliği (National Association of Realtors – NAR) emlakçıların komisyonlarını şişirmeye yönelik olduğu iddia edilen bir komployla ilgili olarak 418 milyon dolarlık bir anlaşmaya vardı. NAR bu vakalarda herhangi bir yanlışlık yapıldığını hâlâ inkar etse de kuruluş, MLS’de komisyoncu tazminatı tekliflerini engelleyeceğini ve kullanıcıların alıcılarla yazılı temsil sözleşmeleri tamamlamasını zorunlu kılacağını söyledi.
Bunun ev sahipleri ve potansiyel alıcılar için anlamı, komisyon yapısında bir değişikliğin mümkün olması; bunun özellikle satıcılar için yararlı olabileceği düşünülüyor. Naghibi, “Bir ev satmanın açık ara en pahalı yanı, hem listeleme acentesinin hem de satış acentelerinin komisyonlarını ödemektir. Bu ücretlerin her ikisi de satıcı tarafından ödenir” diyor.
Emlakçılar denklemden çıkıyor
Galleon’un kurucusu Amanda Orson ise, komisyon yapılarındaki değişikliklerin alıcılara maliyet yükü getirebileceğini söylüyor. Orson, “Komisyonların yapılandırılmasında değişikliklere yol açabilecek NAR uzlaşması, potansiyel olarak maliyet yükünün daha fazlasını alıcılara aktarabilir. Bu, satıcılar için bazı maliyetleri hafifletebilir ancak hem alıcıların hem de satıcıların bu finansal dinamikler konusunda daha bilgili ve hazırlıklı olmasını gerektirecektir” şeklinde konuşuyor.
Bu nedenle Orson, alıcılara, bir alıcı acentesi sözleşmesi imzalamadan önce komisyon yapısını anlamalarını öneriyor. Orson’un şirketi, acenteyi ev satın alma denkleminden çıkararak alıcıların ve satıcıların işlem için doğrudan bağlantı kurmasına olanak tanıyor. Orson, Galleon’un, seyahat rezervasyonunu kolaylaştıran Expedia ve hisse senedi ticaretini basitleştiren Robinhood ile eşitlediğini söylüyor.
Piyasanın bu yöne dönmesi emlak veteranları için şaşırtıcı değil. Zaman içinde Naghibi, teknolojinin tüketicilere yerel emlak piyasasını anlamak ve kendi mülklerini listelemek için gerekli araçlara daha fazla erişim sağladığını ifade ediyor. Naghibi, “Bunlar tarihsel olarak bir emlakçının işinin önemli bir parçası olan görevlerdi. İyi bir emlakçı inanılmaz derecede değerlidir ancak ev değerleri arttıkça ilgili komisyonları da artar” diyor.
